Widerrufsbelehrung im Maklervertrag: Warum ein Fehler jetzt nur noch die halbe Provision kostet

Der Halbteilungsgrundsatz: die Ausgangslage

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher vermittelt und dabei für Käufer und Verkäufer zugleich tätig wird, darf sich seit Ende 2020 von beiden Seiten nur dieselbe Provision versprechen lassen. Das ist der Halbteilungsgrundsatz. Er hat eine scharfe Kehrseite: Verzichtet der Makler gegenüber einer Partei auf die Provision, wirkt dieser Verzicht automatisch auch zugunsten der anderen. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass ein Makler formal für beide Seiten auftritt, die Kosten am Ende aber allein dem Käufer aufbürdet.

Hinzu kommt eine praktische Hürde: Beim Doppelauftrag kann der Makler Zahlung erst verlangen, wenn eine Seite ihre Provision tatsächlich gezahlt hat und das nachgewiesen ist. Und der in Anspruch genommene Kunde darf Auskunft über den Maklervertrag mit der Gegenseite verlangen — legt der Makler ihn nicht vor, scheitert die Zahlungsklage.

Was der Bundesgerichtshof jetzt klargestellt hat

Im entschiedenen Fall hatte die Verkäuferseite ihren Maklervertrag widerrufen; wegen einer fehlerhaften Belehrung war die Widerrufsfrist noch nicht abgelaufen. Der Käufer wollte daraufhin ebenfalls nicht zahlen und berief sich auf den Halbteilungsgrundsatz: Wenn die eine Seite nichts schulde, könne von ihm auch nichts verlangt werden.

Dem ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt. Ein Widerruf ist kein Provisionsverzicht. Der Makler gibt seinen Anspruch nicht freiwillig auf, um die Lasten einseitig zu verschieben — er verliert ihn, weil der Kunde ein gesetzliches Gestaltungsrecht ausübt. Die Schutzrichtung des Halbteilungsgrundsatzes greift hier nicht. Ergebnis: Der Makler verliert eine Provision, nicht beide.

Das ist eine spürbare Entlastung. Es ändert aber nichts daran, dass die Hälfte des Honorars an einer Belehrung hängt, die in der Praxis häufig fehlerhaft ist.

Warum die Widerrufsbelehrung im Maklervertrag oft scheitert

Maklerverträge kommen fast immer außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz zustande — per E-Mail, über das Exposé-Portal, beim Besichtigungstermin vor Ort. Damit hat der Verbraucher ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Wird nicht oder falsch belehrt, verlängert sich die Frist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage. In dieser Zeit kann der Kunde den Vertrag noch kippen, obwohl der Kaufvertrag längst beim Notar unterschrieben ist.

Die Fehler sind selten exotisch. Typisch sind: das Muster-Widerrufsformular wird nicht mitgeschickt, sondern nur verlinkt oder ganz vergessen. In der Belehrung stehen mehrere Empfänger oder Adressen, sodass unklar bleibt, an wen der Widerruf zu richten ist. Der Kunde soll eine "Verzichtserklärung" unterschreiben, die den Eindruck erweckt, das Widerrufsrecht sei damit erledigt. Oder der Makler kann im Streitfall nicht beweisen, dass und wann der Kunde die Belehrung erhalten hat — die Beweislast liegt bei ihm.

Ein zweiter Punkt wird oft übersehen: Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen gibt es nur, wenn der Kunde ausdrücklich verlangt hat, dass vor Fristablauf mit der Tätigkeit begonnen wird, und er zuvor korrekt darüber informiert wurde. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, steht der Makler nach dem Widerruf mit leeren Händen da — trotz Besichtigungen, Exposés und vermitteltem Abschluss.

Was Sie jetzt prüfen sollten

Für Maklerunternehmen: Nehmen Sie Ihre Vertragsdokumente einmal vollständig auseinander. Enthält jeder Auftrag eine eigenständige, formal korrekte Widerrufsbelehrung mit beigefügtem Muster-Formular? Ist eindeutig geregelt, an wen ein Widerruf zu richten ist? Ist dokumentiert, wann der Kunde die Unterlagen erhalten hat? Und liegt für den vorzeitigen Tätigkeitsbeginn eine ausdrückliche, gesondert erklärte Zustimmung des Kunden vor? Bei Doppelaufträgen kommt hinzu: Beide Verträge müssen identische Provisionshöhen ausweisen, und die Vorlage des jeweils anderen Vertrags muss vorbereitet sein.

Für Unternehmen, die als Käufer oder Verkäufer auftreten: Prüfen Sie vor der Zahlung, wer den Makler beauftragt hat und in welcher Höhe. Wird die volle Provision verlangt, obwohl der Makler auch für die Gegenseite tätig war, lohnt der genaue Blick in beide Verträge — häufig bestehen ein Auskunftsanspruch und ein Zurückbehaltungsrecht. Wichtig: Das gesetzliche Widerrufsrecht gilt nur für Verbraucher; wer als Unternehmen kauft oder verkauft, kann sich darauf in der Regel nicht berufen.

Unsere Empfehlung

Die Entscheidung nimmt Maklern einen Teil des Risikos ab, aber sie ist kein Freibrief. Eine saubere Widerrufsbelehrung kostet einmalig wenig und sichert dauerhaft Ihre Honorare — eine fehlerhafte kostet Sie die halbe Provision, und zwar bei jedem einzelnen Auftrag, der auf demselben Muster beruht. Wir prüfen Ihre Maklerverträge, Belehrungen und Abläufe auf Belastbarkeit und richten sie so aus, dass Ihr Provisionsanspruch auch nach einem Jahr noch trägt. Sprechen Sie uns an.