Was das ist
Betriebskosten sind die laufenden Kosten des Gebäudes: Grundsteuer, Wasser, Heizung, Versicherung, Hausmeister, Reinigung, Aufzug. Bei Gewerberäumen gilt der Grundsatz, dass der Vermieter sie trägt, es sei denn, der Vertrag überträgt sie auf den Mieter. Die Betriebskostenverordnung ist dabei nur ein Katalog, den die Parteien erweitern können, etwa um Verwaltungskosten, Center-Management oder Instandhaltungsumlagen.
Was das für Sie heißt
Prüfen Sie im Vertrag drei Dinge: welche Kostenarten umgelegt werden, nach welchem Schlüssel und ob es eine Obergrenze gibt. Pauschale Verweise auf „alle Betriebskosten“ decken Verwaltungskosten meist nicht; wer sie umlegen will, muss sie nennen. Die einjährige Abrechnungsfrist des Wohnraummietrechts gilt für Gewerbe nicht direkt, aber ein Vermieter, der jahrelang nicht abrechnet, verliert nach Treu und Glauben seinen Nachforderungsanspruch. Sie haben ein Recht auf Belegeinsicht und sollten es nutzen: Vergleichen Sie die Positionen mit dem Vorjahr, prüfen Sie den Umlageschlüssel gegen die tatsächliche Fläche und die Leerstandsverteilung. Einwendungen schriftlich und zügig.
Der typische Fehler
Die Nachforderung über 18.000 Euro kommt drei Jahre nach dem Abrechnungsjahr, mit einer neu eingeführten Position „Center-Management 4 Prozent“. Der Mieter zahlt, weil er die Verhandlungen über die Verlängerung nicht belasten will. Die Position stand nie im Vertrag, der Umlageschlüssel rechnete Leerstand auf die Mieter um. Beides angreifbar, beides bezahlt. Betriebskostenabrechnungen sind kein Verwaltungsakt, sondern ein Angebot zur Prüfung.
Rechtsgrundlage
§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB (Lasten trägt der Vermieter); § 2 BetrKV (Katalog); § 556 Abs. 3 BGB (gilt nur für Wohnraum); § 242 BGB (Verwirkung); § 259 BGB (Belegeinsicht)