Mietpreisbremse: Wann ein sanierter Altbau als Neubau gilt

Warum die Mietpreisbremse auch Unternehmer betrifft

Die Mietpreisbremse begrenzt bei der Neuvermietung von Wohnraum die zulässige Miete auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt nicht überall, sondern nur in Städten und Gemeinden, die das jeweilige Bundesland per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Karlsruhe gehört dazu. Die baden-württembergische Verordnung ist derzeit bis Ende 2026 befristet, die bundesgesetzliche Grundlage dagegen bis Ende 2029 verlängert.

Gewerberaum ist von alldem nicht erfasst. Relevant wird das Thema für Sie trotzdem schnell: bei gemischt genutzten Objekten mit Wohnungen in den Obergeschossen, bei Werkswohnungen, bei Immobilien im Betriebs- oder Privatvermögen und immer dann, wenn Sie ein leerstehendes Gebäude umnutzen oder wieder in Betrieb nehmen. Wer hier die zulässige Miete falsch ansetzt, riskiert Rückforderungen des Mieters und eine dauerhaft nach unten korrigierte Kalkulation.

Wann ein sanierter Altbau als Neubau gilt

Bisher galt die Neubauausnahme als Privileg des echten Neubaus: Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, unterliegt der Mietpreisbremse nicht. Der BGH hat diesen Gedanken jetzt weitergedacht. Entscheidend ist für ihn nicht, ob Mauern neu hochgezogen wurden, sondern ob Wohnraum entsteht, der dem Markt vorher nicht zur Verfügung stand.

Im entschiedenen Fall ging es um ein Berliner Gebäude aus der Zeit vor 1918, das beim Erwerb im Jahr 2015 nicht mehr bewohnbar war und erst durch eine umfassende Sanierung wieder nutzbar wurde. Zwei Punkte sind aus Vermietersicht besonders wichtig:

Erstens muss der Wohnraum zwischenzeitlich tatsächlich nicht mehr bewohnbar gewesen sein. Eine Modernisierung von Wohnungen, die weiterhin bewohnbar waren, reicht nicht – dafür gibt es allenfalls die separate Ausnahme für umfassende Modernisierungen mit ihren eigenen Voraussetzungen.

Zweitens braucht es erheblichen baulichen Aufwand. Als Orientierung nennt der BGH rund ein Drittel der Kosten, die ein vergleichbarer Neubau ohne Grundstücksanteil verursachen würde. Kosmetik genügt nicht.

Bemerkenswert ist ein dritter Aspekt: Selbst wenn ein früherer Eigentümer die Schäden am Gebäude selbst herbeigeführt hat, etwa im Hinblick auf einen geplanten Abriss, kann sich ein späterer Erwerber nach der Sanierung auf die Ausnahme berufen. Für Käufer von Problemimmobilien ist das eine spürbare Entlastung.

Was Sie vor Vertragsschluss dokumentieren müssen

Die Ausnahme greift nicht von selbst. Wer sich auf sie stützt, muss den Mieter vor dessen Vertragsunterschrift unaufgefordert und in Textform darüber informieren, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Fehlt dieser Hinweis, gilt die Mietpreisbremse – trotz millionenschwerer Sanierung. Die Auskunft lässt sich zwar nachholen, die höhere Miete dürfen Sie dann aber erst zwei Jahre später verlangen.

Genauso wichtig ist die Beweislage. Im Streitfall müssen Sie darlegen, dass das Objekt unbewohnbar war und welcher Aufwand in die Wiederherstellung geflossen ist. Das gelingt nur mit Unterlagen, die vor und während der Baumaßnahme entstehen: Zustandsdokumentation mit Fotos, Gutachten, behördliche Vorgänge zum Leerstand, sauber getrennte Baukostenaufstellungen. Wer erst im Prozess anfängt zu sammeln, verliert.

Was Sie jetzt tun sollten

Prüfen Sie Ihren Bestand in drei Schritten. Erstens: Liegen Ihre Wohnobjekte überhaupt in einem Gebiet mit Mietpreisbremse? Zweitens: Gibt es Objekte oder Gebäudeteile, die längere Zeit leer standen und nicht mehr bewohnbar waren – und für die Sie die Neubauausnahme künftig nutzen können? Drittens: Sind Ihre Mietvertragsmuster und Ihr Vermietungsprozess so aufgesetzt, dass die vorvertragliche Auskunft zuverlässig und nachweisbar erteilt wird?

Wenn eine Sanierung ansteht, lohnt sich die rechtliche Einordnung vor dem ersten Spatenstich. Ob ein Vorhaben die Schwelle zur Neubauausnahme erreicht oder als bloße Modernisierung eingestuft wird, entscheidet sich an Kriterien, die sich im Nachhinein kaum noch beeinflussen lassen. Umgekehrt gilt: Wer eine Ausnahme zu Unrecht in Anspruch nimmt, sieht sich Rügen, Rückzahlungsansprüchen und einer angreifbaren Bewertung des Objekts gegenüber.

Wir begleiten Unternehmer und Immobilieneigentümer bei genau diesen Fragen – von der Bewertung eines Sanierungsvorhabens über die Gestaltung der Mietverträge bis zur Verteidigung gegen Rückforderungen. Sprechen Sie uns an, bevor die erste Wohnung inseriert wird.