Indexklausel im Gewerbemietvertrag: BGH kippt Klauseln

Das Problem: eine Klausel, die fast überall steht

Index- oder Wertsicherungsklauseln koppeln die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Sie stehen in nahezu jedem langfristigen Gewerbemietvertrag und galten lange als unkritisch, solange sie das Preisklauselgesetz (PrKG) einhielten. Genau diese Sicherheit hat der BGH beendet.

Was der BGH entschieden hat

Dem Urteil lag ein Mietvertrag über eine Physiotherapiepraxis zugrunde, geschlossen am 28. August 2019 mit Mietbeginn zum 1. September 2019 und einer Mindestlaufzeit von zehn Jahren. Die Wertsicherungsklausel setzte als Ausgangswert den Indexstand von Mai 2017 an – also mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn – und enthielt zudem widersprüchliche Regelungen zum Anpassungsmechanismus. Der BGH sah darin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und einen Verstoß gegen das Transparenzgebot und grenzte sich dabei ausdrücklich von seiner früheren Entscheidung VIII ZR 114/13 ab. Die entscheidende Weichenstellung liegt bei den Rechtsfolgen.

Warum ist der Unterschied zwischen PrKG und AGB-Recht so wichtig? Weil die Rechtsfolgen weit auseinanderliegen:

• Nach § 8 PrKG führt ein Verstoß grundsätzlich nur zur Unwirksamkeit für die Zukunft (ex nunc), und zwar erst ab rechtskräftiger gerichtlicher Feststellung. Bereits gezahlte Erhöhungen bleiben wirksam.
• Nach § 307 BGB ist die Klausel dagegen von Anfang an unwirksam (ex tunc). Alle darauf gestützten Mieterhöhungen wurden ohne Rechtsgrund gezahlt und sind zurückzuerstatten.

Im konkreten Fall musste der Vermieter sämtliche bereits vereinnahmten Mieterhöhungen zurückzahlen. Betroffen sind alle noch nicht verjährten Beträge.

Wo die typischen Fehler liegen

Der häufigste Fehler ist die unklare Trennung zwischen Entstehung des Anspruchs und dessen Fälligkeit. Oft verlangt eine Vertragsseite, dass zuerst eine neue Mietberechnung geliefert werden müsse, bevor der Erhöhungsbetrag geschuldet sei. Wird nicht sauber unterschieden zwischen der automatischen Entstehung des Anpassungsanspruchs und der Fälligkeit erst nach Zugang einer neuen Rechnung, ist das Rückzahlungsrisiko groß. Auch der Anknüpfungspunkt an einen Indexstand deutlich vor Vertragsbeginn ist – wie der entschiedene Fall zeigt – eine typische Fehlerquelle.

Was das für Vermieter und Mieter bedeutet

Für Vermieter ist das Urteil unbequem: Frühere Klauselmuster und ältere Rechtsprechung bieten keine verlässliche Orientierung mehr. Wer über Jahre Mieterhöhungen auf eine fehlerhafte Klausel gestützt hat, sieht sich möglichen Rückforderungen für den nicht verjährten Zeitraum gegenüber. Für Mieter eröffnet das Urteil umgekehrt die Möglichkeit, gezahlte Erhöhungen zu prüfen und gegebenenfalls zurückzuverlangen.

Ein Randaspekt, der zusammenpasst: Seit dem 1. Januar 2025 gilt für langfristige Gewerbemietverträge über § 578 BGB die Textform statt der früheren Schriftform (Bürokratieentlastungsgesetz IV). Die Übergangsfrist für Altverträge ist Ende 2025 ausgelaufen. Anpassungen von Wertsicherungsklauseln sind seit Anfang 2026 also auch in Textform möglich – entscheidend ist aber, dass die neue Klausel AGB-fest formuliert ist.

Handlungsempfehlung

Lassen Sie bestehende Gewerbemietverträge gezielt auf ihre Wertsicherungsklauseln prüfen – als Vermieter wie als Mieter. Achten Sie auf drei Punkte: einen klar definierten Ausgangsindex (sinnvollerweise am Mietbeginn), eine widerspruchsfreie Berechnungsweise und eine eindeutige Regelung, wann die Anpassung entsteht und wann sie fällig wird. Bei Neuverträgen sollten Sie ausschließlich Klauseln verwenden, die an der aktuellen BGH-Rechtsprechung ausgerichtet sind. Vermieter sollten zudem prüfen, in welcher Höhe Rückforderungsrisiken für die Vergangenheit bestehen, um nicht von einer Forderung überrascht zu werden.